บทความ

ภาพรวมอสังหาฯ ในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ ยังคงเติบโตท่ามกลางปัจจัยลบที่เข้ามากระทบรอบด้าน ทั้งภาพรวมตลาดที่ดูเหมือนชะลอตัว เนื่องจากการเปิดโครงการใหม่ ลดความถี่ลงบางส่วน ในขณะที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ยังคงยืนยันว่าตลาดไม่ได้ชะลอตัวอย่างที่หลายคนคาดการณ์ แต่ขณะเดียวกันหากดูจากตัวเลขจดทะเบียนบ้านใหม่ กลับพบว่าปรับตัวลดลงในบางสินค้า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซึ่งยอดจดทะเบียนในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2556 มียอดลดลงมาถึง 32% แต่ขณะเดียวกันยอดจดทะเบียนบ้านจัดสรร กลับยังคงเพิ่มขึ้นถึง 39% สะท้อนถึงการปรับตัวในแง่การพัฒนาโครงการมากกว่าสะท้อนกำลังซื้อในตลาด

นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ตัวเลขการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงเดือน 4 เดือนแรกปีนี้ (ม.ค.-เม.ย. 2556) มียอดเฉลี่ยลดลง 7% เมื่อเทียบกับปี 2555 โดยยอดจดทะเบียนโครงการแนวราบ คือ บ้านจัดสรรกลับยังคงเพิ่มขึ้นถึง 39% แต่ยอดรวม 4 เดือนที่ลดลง เนื่องมาจากตัวเลขการจดทะเบียนคอนโดมิเนียมใหม่ที่ลดมากถึง 32%

การจดทะเบียนคอนโดมิเนียม 4 เดือนแรกปีนี้ มียอดที่ 13,705 หน่วย ลดลงจากปี 2555 ที่มียอดจดทะเบียน 20,187 หน่วย หรือหายไปราว 32% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ ในโครงการจัดสรรต่างๆ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ มียอดจดทะเบียนบ้านใหม่ 15,595 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมียอดจดทะเบียน 11,200 หน่วย

สาเหตุที่ทำให้เกิดภาวะดังกล่าว มาจากหลายปัจจัย ทั้งความผันผวนของตลาดคอนโดมิเนียม ที่สร้างเสร็จในแต่ละช่วงไม่เท่ากัน และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลกระทบจากปัจจัยของปัญหาแรงงานที่ขาดแคลน ทำให้งานก่อสร้างล่าช้าลง โดยเฉพาะงานก่อสร้างอาคารสูง ซึ่งจำเป็นต้องใช้แรงงานมาก ซึ่งหากงานก่อสร้างบางช่วงขาดตอนไป ก็จะทำให้งานก่อสร้างในภาพรวมต้องชะงัก หรือล่าช้าออกไปเป็นลูกโซ่ และปัญหาด้านแรงงานขาดแคลนในปัจจุบัน ก็เป็นปัญหาใหญ่สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทอาคารสูง ซึ่งขณะนี้มีปัญหาแย่งชิงแรงงานกันค่อนข้างมาก

นอกจากนี้ ยังมีปัญหาขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง ซึ่งหลายโครงการพบว่า ต้องหันมาให้ความสำคัญกับงานก่อสร้างเพิ่มมากขึ้น บางรายถึงกับต้องมีการร่วมทุนกับผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการสร้างความมั่นใจ ด้านงานก่อสร้างให้ทันตามกำหนด

ยอดโอน4เดือนยังขยายตัว

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ช่วงเดือนม.ค.-เม.ย. ยังคงเพิ่มขึ้น 13% แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 3 หมื่นหน่วย เติบโต 24% เมื่อเทียบกับปี 2555 มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ 24,000 หน่วย ส่วนคอนโดมิเนียม โอนกรรมสิทธิ์ 18,000 หน่วย ลดลง 3% จากปีก่อนโอนกรรมสิทธิ์ 18,500 หน่วย

“ในช่วง 4 เดือนแรก พบว่าทั้งยอดจดทะเบียน-ยอดโอน ที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น ซึ่งสวนทางแนวสูงที่ลดลง เป็นการสะท้อนภาพการกลับมาฟื้นตัวเต็มที่สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ยังไม่สามารถชี้วัดกำลังซื้อลดลง เพราะว่ายอดขายของคอนโดขณะนี้ จะไปโอนกรรมสิทธิ์ใน 2 ปีข้างหน้า แตกต่างจากแนวราบโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายใน 1 ปี”

เผยยอดเปิดใหม่เดือนพ.ค. ลดลง 14 โครงการ

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เผยผลการสำรวจอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในเดือนพ.ค. 2556 มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 25 โครงการ ลดลงจากเดือนที่ผ่านมา 14 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ 7,143 หน่วย มูลค่าการพัฒนารวม 21,263 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้ 7,143 หน่วย ลดลงจากเดือนที่ผ่านมา จำนวน 3% (เดือนเม.ย. 2556 มีจำนวน 7,357 หน่วย)

ประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ กลับมาเป็นอาคารชุดอีกครั้ง (เดือนเม.ย. เป็นทาวน์เฮ้าส์) โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 4,644 หน่วย (65.0%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 1,929 หน่วย (27.0%) อันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 372 หน่วย (5.2%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในเดือนพ.ค.

มูลค่ารวมของการพัฒนาอสังหาฯ ใหม่ในเดือนพ.ค. เพิ่มขึ้นจากเดือนเม.ย. 21% (เดือนเม.ย. มูลค่า 17,502 ล้านบาท) สินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่มีระดับราคา 1-3 ล้านบาท มากถึง 84% รองลงมาคือราคา 10-20 ล้านบาท มีจำนวนประมาณ 8%

ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ อาคารชุด 16,234 ล้านบาท (76%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 3,263 ล้านบาท (15%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 993 ล้านบาท (3%)

ทำเลที่มีการเปิดขายใหม่ ส่วนใหญ่สำหรับบ้านเดี่ยวจะตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่รอบนอก เช่น ถนนพระราม 2 และ ถนนพระราม 5 เป็นต้น และทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่จะกระจายอยู่ในเขตพื้นที่รอบนอก เช่น ถนนปทุมสายใน ถนนพหลโยธิน-นวนคร ถนนเศรษฐกิจ ถนนติวานนท์ ถนนลำโพ ถนนบางนา-ตราด และ เลียบคลอง 2 เป็นต้น